マンション投資はどのような手口で騙されるのか:トトメス5世


2018年3月5日 月曜日

マンション投資はどのような手口で騙されるのか
不動産に限らず「老後の安心」みたいなフワフワした宣伝をする商品は、すべて詐欺だと思います
ごみ物件を買わせる手口
マンション投資やシェアハウス投資で損失を被ったという人が多く、その多くが「サブリース」契約をしていました。
サブリースとは物件の管理一切をやってくれて、しかも空室でも家賃は保証され、買い戻し契約がついている場合もある。
庶民の味方、大家さんの味方と宣伝していて、契約者の多くは絶対に損をしない筈だと考えていました。
投資物件を買って損をするのは、初めて不動産投資する人と決まっていて、知識や経験がある人は簡単に手を出しません。
きっかけは不動産会社から営業電話が掛かってくることですが、電話が掛かってきた人の名簿は他の人と一緒に売られてしまっています。
サービス利用者とかアンケート応募者とか、セミナー資料請求者とか、名簿は手当たり次第に商品化され転売されています。
営業電話を掛けてくるのは優しそうで声がきれいな女性か、爽やかタイプの比較的若い男性と決まっています。
世間話でも雑談でも、話してしまうと会おうという方向に話が進み、有利な投資があるなどと言われて関心を持ってしまいます。
営業マンが売っている物件は実は売れ残ったものを高く売っているので、普通では売れないから電話を掛け捲っています。
例えば1500万程度で手に入れた「訳あり新築物件」を2500万などのとんでも無い値段で「お買い得」だと言います。
不動産投資未経験者は相場が分からないので見抜けず、次にサブリース投資の話をされます。
「サブリースはローンが払い終わるまで家賃が保証されます」「しかもローンを払い終わったら販売した値段で買い取ります」と来る。
購入後は手の平を返す
しかも「あなただけにこんな有利な話をご紹介します」「こんなチャンスはもう無いでしょう」と畳み掛けられます。
本当に家賃を保証してもらえて最初の値段で買い取るなら、これは確かに絶対損をしないのだが一つ落とし穴があります。
オーナーが「絶対損をしない」ならサブリース会社は「絶対に儲からない」ことになり、普通はそんな話を信じません。
ですが「絶対儲かる」話を聞かされて天にも昇る気分になっているので、当たり前のことに気づかないのです。
宝くじの1等が当たった時に、「自分が買ったのは印刷した偽の宝くじではないか」と考えないように、有頂天になった人は注意力がなくなるのです。
試しに融資が通るかどうか申し込みましょうといわれ、試しだからと申し込んでみると、なぜか非正規なのに頭金ゼロの2500万円融資が通ったりします。
一流企業の正社員なら銀行は無条件で融資し、派遣でもノンバンクなら少し高い金利で融資する場合があったようです。
サブリースの見積もりではトントンか少し赤字だが、「ローンが終わったら買い取るので貯金と同じ」などと説得されます。
最後のダメ押しに営業マンは、「貴方だけに、今なら100万円値引きしましょう」とささやきます。
最初から1000万も高すぎるので100万円引いてもらっても大損なのだが、やはり初心者なので「安い」と思ってしまいます。
契約してオーナーになると、良くてトントン、あるいは毎月数万円の赤字になっているのに気づくでしょう。
電話すると「赤字は貯金と同じで、払い終われば自分の資産になります」と説明され納得してしまいます。
サブリース会社はいつのまにか倒産する
あるとき家賃を入金する会社名が「○○サブリース」から「XXサブリース」に代わり、社名が変わったという知らせが来ます。
まあちゃんと振り込まれているので良いやと思っていると、暫くして家賃は減額され、もう暫くして入金もなくなります。
さすがにおかしいと思って問い合わせると、なんと自分が契約した会社は倒産して既に存在せず、契約は無効になっていました。
サブリースではこんな事がザラにあり、「30年家賃保証」「ローンが終わったら買い戻す」は会社が存続していたらという仮定の話です。
たとえ契約を交わした会社が存続していても、契約書には小さな文字で、赤字の場合は契約を一方的に破棄できると記載されています。
そんなバカな、詐欺じゃないかと思っても不動産売買はプロ同士が行うものと規定されているため、オーナーを保護する法律はないのです。
こうしたサブリース投資では所有権はオーナーにあるので売却できるが、どの時点で売却してもオーナーが損する価格で販売されている。
購入した直後に気づいて売却しても数百万の損、10年ほどローンを支払ってから売却しても、やっぱり数百万損をします。
銀行に泣きつくと金利を少し引いてくれる場合もあるが、焼け石に水で元本は絶対に値引きしてはくれない。
アベノミクス以前に購入した人は、運よく不動産価格の値上がりによって、購入した同額程度で売却できた例もあるようです。
多くのサブリースオーナーは売却して残りのローンを返済し続けるか、所有して赤字分を負担するかのどちらかになります。
ローンを完済後は「売った値段で買い戻す」と約束した会社は存在しないので、売却しても二束三文になり、トータルでは赤字になります。